回暖？！醒醒  房东开发商联手出货！

2019-4-10  微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”

春节后，南京、杭州、苏州和成都等部分一线和新一线热门城市，成为楼市回暖先锋。

房企拿地、房东涨价，刚需摩拳擦掌凑首付。杭州出现房东一夜间撤单涨价的情况。

透过现象看本质，与房企大规模推盘、热情高涨拿地相反，杭州楼市各板块分化极大，成交刚刚回暖，联手出货恐慌才是事实。

一、没有抢！热卖的主要是刚需和网红盘

杭州3月小阳春，摇号中签率走低。

杭州日报房产研究院统计，3月有10个楼盘中签率保持在个位数，它们的共同点是性价比很高，从3月初的西湖国际城到近期的江与城，大部分项目均价稳定在2万元/平米左右，成为最受欢迎的一批楼盘。

新房快速推盘的同时，二手房签约量在走高。

透明售房网数据显示，3月25日到31日，杭州市区（不含临安）二手房共签约2369套，创近10个月新高，环比增长10.3%。尤其主城区一些单价在3万左右、建筑年代较新、一二手房价差较小的房源，成为刚需客主流选择。

注意了，不是普遍回暖，只有网红盘和高性价比楼盘，中签率才低，杭州各板块分化很大。

比如萧山南部卧城板块，有超过10个项目待售，位置较差的楼盘不用摇号。在城东新城，三湘印象森林海尚，凭借版块内唯一90平米小户型，吸引了一批购房者。同区位其他项目都是大户型，总价高，同质化竞争激烈，人气不足。

临安市场3月转暖，但由于在售楼盘众多，销售情况分化明显。滨湖新城、青山湖科技城一带复苏更快一些，有中介表示一周能卖出几十套，相比2018年年底有很大改观。

除了个别热卖盘，个位数的抄底中签率并不多见，不用摇号依旧是常态。很多高价盘还没有上市，不要指望这一轮小阳春持续很久，更不要指望杭州恢复两年前的热闹景象。

过去两年杭州楼市迅速上涨，主要因为严厉限价，产生无风险套利空间，新房遭抢购，加上高地价刺激，部分买不到的购房者转战二手房市场，推高整体房价。

现在大不一样，虽然高地价再度回归，但新房已经不是以前的新房，可以套利的新房越卖越少，陆续入市的是高地价楼盘。

二、房东坐地起价 刚需急不急？

春节过后，杭州余杭、江干、富阳三区进行了4场土拍，出让宅地6宗，平均溢价率35%，每一场土拍都是一场抢地大战，平均参与房企超过20家。

4月土拍继续升温，深深刺激了开发商的神经，连二手房房东也跟着躁动起来。

4月2日，杭州主城区祥符东单元和三塘单元两宗宅地被开发商秒抢，溢价快速封顶，自持比例都超过20%，两个板块楼面价均超过2万元/平米。

经历几轮土拍热潮后，杭州多个片区的房东，愿意降价卖房的明显少了，更多的选择不断询价和观望，绝不轻易松口降价。一套位于余杭区良渚镇的赞成美树88平米小户型，原本房东挂牌220万，第二天良渚勾庄地块成交后，房东直接要求涨价20万才肯卖。

根据我爱我家研究院的数据，二手房价格上调不是个例。

博奥城一套87平米边套房源，自交付后就是出租状态，户型没有改造过，挂牌价格360万，均价4.1万/平米。这套房源2018年8月挂出，2019年4月还没卖掉，最近房东却上调价格，涨了几万。

2018年底刚交付的德信君宸，挂牌量很大，基本以毛坯房为主。其中一套88平米中间套跃层，总价334万，均价3.7万/平米。中介表示，房东手里有四套房，这套房从2018年底挂出，没调过价，挂牌价原本就比较接近成交价，议价空间不大。

中介最明显的体验是，大部分房东降价意愿很低，4月以来进入卖方市场，房源成交相当迅速。

其实，从地价指标来看，杭州与前两年热门时期相差并不多。如果4月以后的土拍继续保持高温，有涨价心思的房东，必然会越来越多。

4月土拍市场，杭州将推出涉宅地块14宗，涵盖望江、笕桥、三里亭、金沙湖、艮北，和市中心文晖等多个热门板块，更高的溢价率在意料之中。

三、最长去化78个月 开发商房东加速出货

不仅开发商，银行也在配合，下调房贷利率。

2018年，杭州首套房利率最低上浮10%，最高上浮20%。2019年春节前后，首套房利率局部松动，部分银行最低上浮8%，个别优质客户最低上浮5%。

我爱我家门店表示，合作银行包括国有四大银行以及大多数商业银行，从3月中旬开始，首套房利率只上浮5%，二套房利率上浮10%。

之前只有中信银行个别支行，对优质客户给予首套房贷利率优惠。这一次调整，多家银行行动一致，房贷利率全面松动。

2016年，杭州首套房贷利率最低为基准利率85折。过去三年行情太火，居民部门贷款一路攀升，房贷资金紧张，导致房贷利率节节攀升。2019年银行资金充裕，为房贷利率下调提供了空间。

别以为，就这么涨下去了。从杭州整体楼市情况看，库存和消化周期偏高。

克而瑞数据显示，供应和成交同步回暖后，北京、上海和杭州三个城市仍处于供过于求的状态，供求比分别为1.98、1.84和1.11。其中杭州消化周期为7.28个月，环比上升30%，同比上升82%。

根据浙报传媒地产研究院2月的一份数据，杭州各大板块可分为四个层次：

一是去化周期1年以内的，代表性的有星桥、市中心、文晖。

二是去化2年以内的，比如艮北新城、老余杭中泰、东湖、下沙、闲林、良渚、大关、奥体、钱江新城等。

三是去化周期3年的，有大江东、丁桥长睦、崇贤、临平新城和滨江区政府。

四是去化时间最长的，包括城东新城、南部卧城、湘湖和萧山科技城，都在3年以上，萧山科技城去化周期长达78个月。

因为一城一策精准调控，杭州限价局部放松，部分地王盘价格突破原有板块体系。

接下来，因为高地价和各种新政，比如放松落户的刺激下，之前的地王盘终于可以卖得掉了。一二手房差价缩小，二手房终于也成了一个号的选择。加上，杭州人口大幅上升，超过千万就在眼前，需求是刚性的。

杭州和众多新一线楼市回暖，趁着刚需改善集中释放，房东联手开发商出货。